【前言】我写了很长，如果你不想自己的小区也这样，或者就住在这，想改变，建议花10分钟仔仔看看！认为现在的困局只是单方面都能解决，或持续通过对抗解决问题，那可能是想得太简单了！解决问题，从了解问题开始，先易后难！         今天下午我去了林城怡园和周边逸美兴悦、碧桂园看了看，与保安、住户等都有沟通。        首先在林城怡园大门发现有多辆车把大门堵起的，奇了怪！询问后得知，之前由于车从大门进，导致前面的商业街停满了车，商铺和住户都不满意，只有干脆把大门封住从侧门进，目前看前面商业街基本没有车辆。       进去后看到了之前网友反映的路边随意停车、破坏绿化带的行为是比比皆是，有些绿化地已被压得寸草不生，有些路段甚至双向都在停车！在3号楼附近看到有两处垃圾成堆， 问了几个保安核实，说是因车辆乱停，垃圾车开不到这两个地方，其它地方还是在清运。连垃圾车都进不来，就别说失火后的消防云梯了！        进到1号车库，和逸美兴悦一样没做地坪漆，偌大的车库只有几辆车孤独的停着，大部分都是好点的车，看到有一辆普通车尾部有碰的痕迹，也许是怕被再碰才进车库。       来到中庭广场公共空间，看到亭子顶部坏了，有些休闲打牌就自己扯了些东西挡风，颇有点难民营的感觉！与打牌的住户做交流，大家对现状当然有诸多不满，我把收集的情况整理了一下。1、自己购买的房屋公摊面积所涉及地方，有些业主不清楚，个别住户认为前面商业街的公共区域也在房屋公摊里，住户当然可以停车。其它住户表示知道车库的产权属于开发商的。2有些顶层违章建筑影响了其它业主使用，所以就因此不交物管费。3有些车库改变了用途，会影响业主未来的使用。4由于车位价格业主没有形成统一意见，目前业委会也还没成立，与开发商的协商陷入僵局。我问他们多少钱才觉得合适，有几个说租金加车位维护费希望每年在2000元内。5因为车位目前的僵局，绝大部分都是在地面停车，进车库的反倒成了少数人！物管暂时就没对这块管理，小区外的车也停进来。        后面去碧桂园转了转，车库的地坪漆和标识完备，只有少量车停在路边，收费是3000多一年。怡美兴悦车库目前还没收费，也还没说价格。车库里停了不少车，不过小区道路边依然停了不少车，没看到停在绿化上的现象！       林城怡园的问题之前有业主说了问题发展的过程，最初大家有意识停进车库，后面对停车收费的价格没有达成共识（目前价格租用是1800一年，加上每月50元管理费），就纷纷开始停到小区道路。但小区道路本来就窄，并没有规划停车的功能，导致就挤压到绿化区域，形成恶性循环，小区环境就逐渐恶劣起来！周边几个小区停车库只是还没有收费，目前问题还没有爆发。   林城怡园有1500多个车位，应该能满足现在的需求。小区环境差，业主居住体验差，房产价值也会降低，小区每个人都会有损失。   首先要解决一些认识上的偏差，有些网上说法院有判决小区小区停车位产权归业主？识别小区停车位产权的归属有以下三种方法　　1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车位产权应归开发商所有。巫溪的房产公摊都没有包括停车位。　　2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。这种案例极个别。　　3、地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。       其实小区管理的问题几年前在赵家坝片区也非常突出，赵家坝当时建设时由于各方条件限制，小区基础设施特别是给排水设施容量小，入住率增加后导致小区环境急剧恶化，巫中小区因爆管竟然出现了数个大粪坑，业主也是怨声载道！后面政府引导协调，业主参与自治，相互督促出钱出力，小区治理得到了很大的提升！   现在的部分大型新小区管理也是到了类似关口，住户开始对生活的环境开始感到不便，这样改变才有基础动力！从基础设施硬件来说比10几年的小区要好很多，更多的是在管理层面。这事要破局，不仅仅是指望职能部门管理物管公司，业主的意识也要提升才行！   现在新小区相对于原来赵家坝的老小区，规模要大很多，靠业主自治有困难，还得依靠物业管理。我先说一个案例，某小区先是开发商找前期物业管理，入住率达到50%后成立了业主委员会，小区管理权就移交给业委会，前期物业只收到了入驻户20%的物管费，提供的服务自然不行，业委会就顺理成章的把前期物管炒了，招标换了一家物管。本来应该是前期物管把收的装修保证金、剩下的物管费等费用移交给新物管，但业委会决定把钱提前都退给业主，新物管公司的物管费收不起，也不能有效管理小区，导致很快新物管亏钱走人。这时业委会干脆集体辞职，把烂摊子又丢回开发商。开发商的房子还没卖完，只有又接过来，用补贴的方式引入新物管，保障物管公司提供基础服务后有钱赚，通过提升服务质量增加物管费的收缴率，逐渐才开始走向良性。不过现在收缴率还是只有50%左右，这也是个隐患，一旦开发商把房子卖完了，开发商自然没有动力管了，物业公司赚不到钱，又会重回恶性循环！          现在怼物管就像怼城管一样，好像成了一种现象，我觉得不科学！目前大家的素质还没有那么高，如果没人管理，不管是小区还是城市，共同区域会被肆意侵占，我们将生活在混乱的垃圾堆里！管理是在秩序和效率中找平衡，都想方便，又不想为服务买单，那损害的就是所有人利益！有些以为把物管赶走，自己来做或者另外换一家会更好。我觉得如果为了对立而对立，基础问题不解决，换哪个来都搞不好！这种混乱的局面如果继续下去，各方的损失会越来越大，矛盾越来越大，回归正常生活的难度也就会越来越大！       这个世界没有完美的社会，美好的环境、良好的秩序需要身在其中的大家用智慧、行动和牺牲来创造！加大信息互通，明确各方的权利义务边界，在沟通、互动与妥协中找到和谐共处之道。欢迎大家提出你的想法、建议！我的个人微信8199477      另附上我在今年人大会上提交的《关于巫溪县小区物业管理面临的主要问题及对策建议》，不一定成熟和全面，供大家参考。https://share.cqwuxituan.cn/wap/thread/view-thread/tid/732056

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