关于买房，谨防开发商欺诈！！
2011-10-1
西湖醋鱼
来自浙江
巫溪鸡血哥网
我不是巫溪人，今年五月来巫溪玩过。巫溪很好，资源丰富。如果路早几年开通，巫溪人们肯定比现在富裕，至于为什么现在还在修路，除了地形原因其他的大家都有所明了。来的时候看到了新城，也看到了很多在建造的新楼盘。很意外也很高兴，在那么多山的包围下还有这么好的小城。但是刚看到了巫溪房子房产证的问题，很震惊！不晓得现在原先没房产证的现在有没有拿到。以下是我的总结（弄了很久），虽然我不是读法律的，但是我个人也有置业，周边朋友亲人做这个的，望大家能仔细耐心看下去。购房置业首先要了解的相关事项。一.房子产权证明。当业主买了房子（一次性付款和按揭付款还清），都应该有房产证的，然后再拿着房产证去换土地证。理论上是2本都要有。房产证是房屋产权证（房管所管），指的是购房者个人拥有的财产产权证明；土地证是土地使用证明（国土资源局管)，但地是国家的，只是你有使用权而已。现在部分城市已经两证合一，叫做房地产权证。买房子先要有房子，有房子要造房子，造房子的是需要地的。开发商要先买地。国有土地和集体土地。国有土地是国家的，集体土地是集体的。具体如何区分自己可以去搜索下，比较多，这里就不说了，但是都是有土地证的（除了森林、湖泊，湿地等）土地证上会显示是国有还是集体。开放商是在房子造好后拿着国土证（国有土地）去换大的房产证，然后再把大房产证分成很多小房产证给各个业主。业主是拿着小房产证才能去办土地证。只有国土证在手才能还房产证。开发商买的集体土地证是不能换房产证的。同理，业主也没有房产证，永远不会有。除非法规允许。现在商品房是现房和期房（这2个认识很重要！）现房就是造好了的并且有房产证和土地证的房子，没有两证的不叫现房！期房就是边造边卖的房子，或是造好了的房子，房产证和土地证没有。就算里面住人的造好的房子，没两证也叫期房！！这种房子拿去二手房市场交易，只有不懂得才会去买！开发商卖的无论现房还是期房必须用的是国有土地，而且持有的土地证是合法的，没有抵押的。只有在国有土地上建造的房子的买卖才能算是真正的商品房买卖。商品房是开发商得到预售证才能进行买卖的房子，而预售证是拿开发商的买来的国土证，接下来办理《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)等相关证件，才可以办理《预售许可证》。开发商没有国土证，常规下是绝对不会有预售证，是不能卖房子的。在去买房子的时候先了解下是不是以下这五证齐全。【期房必须有这五证，有五证才有可能有房产证，没有五证就绝对不会有房产证。现房的两证（房产证和土地证）是在此五证基础上产生的，所以最后核查两证的合法性即可。】《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》(建设工程开工证) 《商品房销售(预售)许可证》以下是五证不全或是非法的情况下无房产证。1.没有预售证也能出售。因为那是开发商私自买地造房子卖（村干部之类的把农民的集体土地卖给开发商），开发商拿的是集体土地证不是国土证。这样的地不是国有的，不需要上级审批。造好的房子叫做小产权房，买了后是不会有房产证，当然也就没有土地证。这种房子不受法律保护！但是法律上对小产权房的买卖没有明确的法律法规。而私自买卖集体土地是违法的，除非是集体都同意卖！农村的集资房也是小产权房，每家每户也没有房产证和土地证，但是有那块集体土地的大土地证。小产权房不受保护，是不能去银行抵押贷款，是不能卖的，除非买方或是双方都不清楚才一个卖一个买。这种房子只能住和租！2.买的是国有土地也有预售证却没有房产证.因为预售证的得来是违法的！开发商买了国有土地，就要缴纳土地出让金等相关税和费用，没有缴清或是没缴的情况下是绝对不会有国土证在手，但是通过某些犯罪手段（可能是相关部门舞弊，也可能是他们弄了假的国土证）批下了预售证然后卖给买方。由于开放商是在房子造好后拿着国土证去换大的房产证，然后再把大房产证分成小房产证给买家。所以买房子的是要拿着小房产证才能去办土地证。没有缴清费或是没缴费怎么可能有国土证给开放商换大房产证！买房的自然也得不到小房产证了。如果开发商破产了，逃了，所有的房子都不会是买家的。因为你没有房产证！3.是在1和2的基础上再次欺骗买家。一房多卖，且不签合同或是利诱买家以后签。以下是五证齐全合法，买家也没有房产证的情况。期房是在交房后买家才会有房产证，期房交易没有房产证的情况有2种。1是造好了的，两证的办理还在运作当中或是开发商拿国土证去抵押贷款了，债务不还清，债主都不会给还国土证。2是因为边造边卖，开发商同时开发多个项目，没控制好资金，在没交房的时候把土地证拿去抵押补充资金了。自然也就换不来大的房产证了。 由于现房交易必须提供两证。两证是在五证齐全合法的条件下办来的，所以不必担心没有五证，只要到相关部门验证两证合法存在即可。现房是不可能出现没有两证的情况的。出现的话就是期房，当期房买卖去执行。不管是买卖期房或是现房，购房合同是必须的，无论是现房还是期房，一次性付款还是按揭。都是有购房合同的。关于购房合同一般是五份：一份买家 一份卖家 一份银行 一份国土资源局 一份房管局要是是一次性付款的，那就是四份，银行那份就不需要了。五份是按揭用的如果房产证和土地证两证合一了，那一般国土资源局和房管局已经合并。按揭的需要四份 银行 买家 卖家 国土房管局一次性付款的是三份。期房要是按揭的话，是把购房合同给银行按揭的。等到办好房产证，按揭还没还清，小区其他一次性付款的业主有了房产证，按揭的业主也会有，而且要付房产证的钱，办好，拿来给银行抵押，替代原先的压在银行的购房合同。现房的买卖合同和期房不一定要一样，也不需要看五证，只要要开发商出示买家想买的房子的两证就可以了。同理现房也是可以按揭的，但是是拿两证去按揭。不要认为有了房产证购房合同没有也没关系，这个是必须问开发商拿来的。最后总结，如果你要买房，1.要先问清楚是期房还是现房。不要混淆现房的定义。2.然后再期房看五证，现房看两证。再购买。
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这个不是见识，这个是常识。那么多小区没有房产证，还有5年下来都没有的。简直是令人发指！！政府还在让开发商开发。到底在做什么啊。报上去和这些事相关的一个都别想保住自己的位置。
游客
